无人兜底，没有大冤种，宝龙两宗地块就这么流拍了。

8月2日，深圳第二批第三轮土拍，推出3块宅地，其中作为回锅肉且首次“竞现房销售面积”的宝安地块创下多个第一，21家房企围猎，然而同一场土拍，宝中地块成为整场土拍最耀眼的星，而另外两宗地块却直到开盘前都无人报价，最终流拍。

与其说宝中是该场土拍的主角，那龙岗宝龙两宗地块甚至连配角都算不上，沦为“跑龙套”。

【资料图】

据乐居统计，自2022年以来（截至发稿日），深圳全市共出让宅地45宗（2022年34宗），其中流拍宅地共6宗，而月初流拍的宝龙两个宅地也是今年首宗及次宗流拍地块。

龙岗宝龙两地块流拍是什么原因？

东部楼市VS西部楼市，库存大户举步维艰

对于宝龙地块流拍，许多人都归结于深圳东西部楼市的失衡。

没错，这一批三宗地块中，遭遇21家房企围猎的宝中地块位于西部的宝安中心区，而宝龙两地块则是位于东部的龙岗区宝龙街道。

那么深圳东部楼市真的不如西部楼市吗？

据乐有家研究中心数据显示，2023年上半年，深圳新房市场呈“三足鼎立”态势，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套，从整体新房的网签上看，东西部似乎并不存在失衡，而龙岗区上半年一手住宅网签同比上涨了59%，是深圳所有区域中新房网签量涨幅最高的区域。

而上半年二手住宅成交方面，上半年龙岗二手住宅以3597套过户量排名第一，而宝安区二手过户仅龙岗区的一半，可见从更能反映市场健康度的二手成交方面，东部毫无疑问是重点刚需买家的首选区域。

单从商品房的成交去看，东部楼市并不输给西部，不过在库存方面，据深圳市房信平台数据显示，宝安区目前可售住宅总套数15124套，龙岗区为23428套，龙岗区足足多宝安区8304套住宅，可见在去化周期上，西部显然比东部更具优势。

回顾上半年深圳楼市，历经年初一波“小阳春”，西部与东部似乎并未显示出任何一方有明显的超越，然而进入下半年，却展现出另一番景象。

就在刚过去的7月份，深圳新房住宅网签3156套，虽然比6月微涨4%，然而单一个宝安区网签1756套，独自撑起深圳新房半边天，龙岗区新房住宅仅网签319套，远低于宝安区。

工业东进≠楼市东进，坂田依旧东部老大哥

东部与西部的对比是何时开始的？

其实东西部在深圳经济发展上一直处于西强东弱的态势，宝安作为深圳市的发源地，在经济上也是先于龙岗一步，为促平衡发展，于是深圳市在2016年“十三五”计划提出《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》，从交通建设、公共服务、产业提升和城市发展四个方面着手发展，而龙岗区也着重发展大运片区、龙岗中心城以及宝龙新城。

2023年上半年，宝安区GDP为2422.56亿元，龙岗区为2313.18亿元，分别排名全市第三、四名，同样在去年年底深圳地铁14号线、16号线的开通，一度让龙岗及坪山的话题度拉满。

那么这样可以代表东进战略已经实现目标了吗？

今年年初，龙岗区统计局发布了2021年龙岗区统计年报，根据年报显示，2021年龙岗区全区GDP为4496亿元，区域内GDP第一的是坂田街道2119亿元，第二为宝龙街道434亿元。

龙岗区作为以工业为主导的经济，工业增加值更能反映其内部各区的产出情况。

根据2021年龙岗区统计年报显示，2021年年末龙岗区常住人口共401万，而规模以上工业增加值为3134亿元，不过仅一个坂田街道便占据了增加值的近80%。

对于坂田街道，了解的人都知道，以华为为主导的产业便聚集于此，可见坂田对于整个东部的经济贡献是东部其他区域无法比拟的。

由此可见，在东进战略实施近7年来，除了多项交通要道的实现，整个东部依然维持了以坂田为发展引擎的现状，对于龙岗区其他区域，目前值得称道的，便是人口体量。

虽然东部在产业发展上仍摆脱不了坂田的影响，然而龙岗中心区以及大运片区的城建发展也是有目共睹，完善的配套以及远低于核心区的价格也使得东部一直受到刚需族青睐。

那么作为东进战略三极之一的宝龙街道，为何会出现宅地流拍？

工业为主住宅为辅，安居圣地龙岗宝龙

宝龙街道位于龙岗区东部，地处龙岗、坪山两区交界地带，根据宝龙街道最新土地规划图显示，整个宝龙街道主要以工业用地为主，住宅用地集中在宝龙工业区两侧，整体规划有序且分明，不过工业用地占比较高。

宝龙街道在近三年是深圳市土拍市场的常客，自2021年以来挂牌的宅地多达8宗，除了前不久流拍的两宗宅地及未开盘的R3用地，大部分出让的地块已经陆续入市。

可以发现，对比先前成交的地块，G02309-0009地块及G02309-0008地块所在的位置并不输给2021年由中海拿下的宅地。

同样是2021年由南山集团拿下的G02113-0052地块（现已开发为南山悦时光花园），楼面地价毫无疑问是近些年宝龙片区的天花板。

南山悦时光地处宝龙较早开发住宅的片区，周边二手小区较多，不过目前项目从去年年底开盘到如今，网签备案率仅过半。

观察这两宗流拍地块，其在总价上也远低于2021年的地块，即使以底价成交，楼面地价也不会高于南山集团及中海拿下的地块，且两宗地块距离地铁14号线距离也较宝龙其他在售楼盘更近。

至于宝龙街道的二手楼市，目前宝龙的二手小区主要集中在南约社区，参考价也在3万/㎡-4.2万/㎡，不过宝龙街道的部分二手房挂牌价不少低于参考价，相对来说，宝龙片区的新房并不存在倒挂，二手小区的可选择性以及议价空间更大。

不得不说的是，宝龙地块的流拍，究其原因是因为开发商拿地信心的褪去。

8月18日，深圳市第二轮4宗地块迎来开拍，作为今年深圳第二轮土拍的收官之作，宝龙街道将推出一宗R3地块，根据地块出让条件显示，该宗地块需由竞得企业建设全年期自持的保障性租赁住房。

据业内人士猜测，该宗地块将极大可能性由龙岗人才安居集团竞得，毕竟去年宝龙也推出了一块全自持型保障性租赁住房地块，由龙岗人才安居集团竞得。

该宗地块位于宝翠雅苑及宝澜雅苑两个安居房小区之间，紧邻龙城高级中学宝龙外国语学校。

值得一提的是，虽然宝龙的商品住宅去化并不理想，但是片区内的人才房星河珑府几乎全部售罄，而同样位于宝龙的人才房项目安居玥龙苑及安居灏龙苑的认购人数却寥寥。

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